Nombre de personne achète un logement en se disant qu’ils abattront le mur porteur entre le séjour et la cuisine une fois qu’ils deviendront les propriétaires du logement… Malheureusement, même si techniquement la quasi totalité des projets de ce type sont réalisables, ces travaux sont soumis à une autorisation préalable de la copropriété. Ce qui veut dire que si les copropriétaires s’y opposent lors de l’assemblée, le projet initial peut être mis aux oubliettes. C’est pourquoi, nous accompagnons nos clients sur la démarche à suivre pour mettre toutes les chances de leur coté et faire en sorte que leur projet soit validé par l’ensemble des copropriétaires.
La meilleur façon d’obtenir cet accord, c’est de réaliser les travaux dans les règles de l’art, de constituer un véritable dossier et de communiquer sur le projet à tous les niveaux (Architecte de l’immeuble, syndic, voisins, gardien) et en toute transparence.
Voici donc la démarche obligatoire qui vous permettra de constituer un dossier solide du projet permettant d’obtenir toutes les autorisations.
1/ Faire intervenir l’architecte de l’immeuble qui fera ses recommandations auprès du syndic. Ce 1er point vous permettra de dire à vos copropriétaires que l’architecte de l’immeuble est au courant du projet, qu’il le suit et qu’il va rédiger une synthèse au syndic.
2/ Faire appel à un maître de l’art pour établir un devis de réalisation : une entreprise générale de Bâtiment sérieuse ayant les assurances décennales qui correspondent bien à ce type de travaux (béton armé, démolition)
Vérifier systématiquement que le document d’assurance décennales que vous a transmis l’entreprise Tous Corps d’État (TCE) est en cours de validité ou pire s’il ne s’agit pas d’un faux.
Pour cela, appeler non pas le numéro inscrit sur le document mais en consultant l’annuaire et en interrogeant directement l’assureur sur la police d’assurance de cette entreprise.
ATTENTION, il y a beaucoup de faux et malheureusement dans ce cas, c’est le propriétaire qui portera la responsabilité de l’ouvrage.
Si vous ne vous sentez pas l’âme de trouver une entreprise par vous même, de faire les vérifications de décennales et la constitution du dossier, vous pouvez également faire appel à un Architecte DPLG (Diplômé Par Le Gouvernement) pour la constitution du dossier et la coordination des travaux même si cela n’est pas obligatoire.
En revanche évitez les Architectes d’Intérieur qui ne sont pas qualifiés sur les structures du bâtiment mais plus sur l’agencement des logements.
3/ L’intervention du Bureau d’Etudes Techniques (BET)
Comme vous l’imposera l’architecte de l’immeuble ainsi qu’une bonne entreprise générale de bâtiment, l’intervention d’un B.E.T. (aussi appelé ingénieur béton) est obligatoire.
La dépose de murs porteurs doit être réalisée suivant les préconisations et les schémas techniques d’un bureau d’études spécialisé dans les études de structures.
C’est en réalité la partie la plus importante du dossier puisque c’est le BET qui va fournir les schémas de réalisation et qui va porter in fine la responsabilité du projet en terme d’assurances.
L’intervention du BET se fait bien avant les travaux, en général avec l’entreprise de bâtiment pour voir l’organisation structurelle du projet : nombre d’étages, type de construction (béton armé, pierre, colombage, structure acier, mâchefer, brique…), portée des murs. La réalisation de sondage des murs et plafonds peut être nécessaire.
L’intervention conjointe du BET et de l’entreprise générale du bâtiment afin d’établir le dossier à transmettre au syndic est facturée entre 1000€HT et 2000€HT selon les bureaux d’études, selon les entrepreneurs et selon la complexité de l’étude.
Ce montant comprend :
Intervention conjointe du BET et de l’entreprise TCE
Rédaction du devis détaillé de l’entrepreneur avec description de la technique utilisée
Calcul de structure permettant d’établir les Schémas de réalisation (type de fer, technique d’ouverture)
Assurances décennales et Responsabilité Civile de l’entreprise TCE
Assurances décennales du BET
Lettre d’accompagnement décrivant l’existant et la démarche.
4/ Faire établir un État des Lieux Contradictoire (EDLC)
A quoi sert un état des lieux contradictoire lors de la dépose d’un mur porteur et par qui faire réaliser ce type de document ?
L’EDLC sert à se protéger des voisins aux intentions malignes. En effet, lors de travaux, il est très fréquent de voir arriver ses nouveaux voisins vous reprocher d’avoir endommager leurs murs, d’avoir créer des fissures de leur peinture… et en interrogeant d’autres voisins, s’apercevoir qu’en réalité les dommages étaient déjà existant bien avant la réalisation des travaux.
Il est fréquent que certains copropriétaires mal intentionnés tentent de se faire refaire une partie de leur appartement ou se liguent pour faire refaire des parties communes au frais du maitre d’ouvrage (le nouvel arrivant) ou de son entrepreneur.
Cet état des lieux vise donc à noter les dégâts apparents avant travaux dans les parties communes et chez les voisins entourant directement l’appartement où se déroulera les travaux de démolition.
Qui peut rédiger ce document ?
Légalement, l’EDLC peut être rédigé sous seing privé (de gré à gré), c’est à dire directement entre voisins.
Cependant face aux enjeux, nous ne le recommandons pas, car en cas de sinistre tout devient tout de suite juridique et votre document sera décortiqué et interprété juridiquement avec la plus grande attention… Nous recommandons donc grandement de faire appel à un Huissier qui lui a l’habitude et qui représente envers la loi un état de fait incontestable. Comptez environ 400 €
Si vous penchez malgré tout pour un constat sous seing privé, je vous recommande de le faire faire par votre entreprise du bâtiment en charge des travaux qui ont des modèles et surtout l’habitude de traiter ce genre de dossier.
5/ Assemblée de la copropriété :
Le copropriétaire a 2 solutions qui s’offre à lui pour faire voter le projet de démolition de mur porteur.
Soit il met à l’ordre du jour son projet et attend l’assemblée ordinaire qui a lieu une fois par an.
Soit il déclenche une assemblée extraordinaire qui lui permet d’avancer les travaux. La plupart des syndics facturent ces assemblées extraordinaires. Se renseigner directement auprès de votre syndic
6/ La réalisation :
Une fois le dossier constitué et l’accord de la copropriété obtenir, vous pouvez enfin faire intervenir votre entreprise générale TCE, une entreprise de démolition ou encore une entreprise de maçonnerie avec les décennales de démolition et d’ouvrage en béton armé
